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住房建设的相关法规政策节选
编辑:admin    发布时间:2008-12-04    浏览次数:5160   【字体:
(按:关于什么是集资建房?什么是经济适用房?大家能开发建设什么样的住房,大家能获得什么样的住房?国家有哪些相关规定……问题,大家经常在耳边听说,身边一些单位建盖住房的消息也不断传来,但却并不清楚具体的规定和操作方式,于是产生很多困惑和误解。现就国家和云南省相关的一些法规政策相关内容节选如下,希翼可以解答一些疑问。)
经济适用住房管理办法(节选)
中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局建住房[2007]258号
第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。
    本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。
第十五条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。
    第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。
    第二十五条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:
    (一)具有当地城镇户口;
    (二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;
    (三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
    经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。
    第三十一条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
    第三十二条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。
    第三十四条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市、县人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
    第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格实行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
    第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房;单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
    第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员,不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品房开发。
    第四十三条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人,由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。
 
云南省人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见(节选)
云政发[2007]183号
经济适用房以中、小套型为主,户型建筑面积控制在60平方米左右。经济适用房供应对象为未享受过住房实物分配(包括按房改政策购买原公有住房,购买安居工程住房、解危解困住房、国家或单位给予了补贴的集资建房、合作建房等)的城市低收入住房困难家庭。
城市低收入困难家庭标准由各地制定,原则上家庭人均可支配收入按统计部门公布的上一年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以内、住房面积按当地人均住房建筑面积的60%以内确定。申请经济适用住房实行家庭成员的资产收入和住房面积必须合并计算。
 
(注:可查询到的2007年昆明市城镇居民人均可支配收入为12083元,昆明市城镇住房人均建筑面积达30.62平方米。)
 
单位集资合作建房要纳入各地经济适用房供应计划,其建设标准、供应对象、产权关系等均按经济适用住房有关规定实行。任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
要大力发展住房公积金个人贷款,简化手续,提高效率,鼓励低收入家庭通过住房公积金贷款解决住房问题
 
(政策解读:国家规定,只有困难企业能利用企业自用地建造职工集资房,其开发管理应纳入经济适用住房管理范畴。目前就集团和绝大多数员工的实际情况,没有集资合作建房和集资建房出售给职工的政策支撑。)
 
 
昆明市进一步深化城镇住房制度
改革实施方案(节选)
中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局建住房[2007]258号
(一)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
最低收入家庭,可按规定租住廉租住房。廉租住房可从闲置旧公有住房中调剂解决,也可由政府或单位出资建盖。廉租住房租金实行政府定价,租金标准以维持住房日常管理及维修为限,不得盈利。
  中低收入家庭,购买经济适用住房,售价实行政府引导价。   
高收入家庭购买或者租赁市场价商品房。
(二)中低、最低收入家庭的收入标准,由市统计局、市人事劳动局、市总工会、市民政局、市房改办等部门共同测定,报市人民政府批准后公布,并报省人民政府备案,同时抄送省建设厅、省财政厅。中低收入家庭及最低收入家庭的收入标准,每年公布一次。
 
(政策解读:昆明市提出以家庭人均月收入在我市各区县(市)居民最低生活保障标准1.5倍(含各项补贴58元)以下,且人均居住面积在12平方米以下的,可以认定为“低收入家庭”。具体测算方法以五华区为例:该区城市低保标准为255元,各项补贴为58元,那么五华区“低收入家庭”认定为:人均月收入低于(255+58)×1.5=469.5元以下的、人均居住面积在12平方米以下的家庭。)
 
 
专业术语
 
集资房:是从消费者手中先征集资金然后再建筑的房子。集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。
商品房:是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。
经济适用房:是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点,经济性是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及建筑标准上强调住房的实用效果,而不是降低建筑标准。
福利房:是单位分配给个人的福利用房,多半是产权房。
集体购买商品房(团购):是指一批有相同需求的人组织起来集体和房地产商谈判,以求不降低购房品质的前提下得到较优惠的价格。
跃层:是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。
复式:复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,通过内楼梯上下使用,局部分割或上下两层为复式层。
错层:指套内的房间根据使用功能不同,分布在两个不同平面上,室内有半楼梯(60~80公分,一般是4个台阶)。
板式小高层:一般来说,8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。
高层:8~18小高层,19~30高层,30以上超高层。
多层:多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4~8层。
低层:低层房屋指高度低于或等于10米的建筑物,一般是1~3层建筑物,如平房、别墅等。
五证①国有土地使用证②建筑用地规划许可证③建筑工程规划许可证④建设工程施工许可证⑤商品房预售许可证。
两书:商品房使用说明书、商品房质量保证书。
商品房交付使用标准:“七通一平”:路通、给水通、排水通、电通、气通、热通、通讯通,土地平整。
别墅:指三层以下、有独立楼梯并占有较大面积绿地的房屋。
房地产产权登记:是国家为健全法制,加强城镇房地产管理,依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记,经审查确认产权后由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段,只有通过产权登记,才能对各类房地产权属实施有效的管理。
走廊:是指住宅套外使用的水平交通空间。
玄关:就是登堂入室第一步所在位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
阳台:是指可提供居住者进行室外活动、晾晒衣服的空间平台。
平台:是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室:是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。
住房公积金:是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期储金。职工住房公积金包括职工个人缴存和职工所在单位为职工缴存两部份,全部属职工个人所有。
商业住房贷款:是指在购买普通商品住房可用所购住房抵押,或以自己或者第三人所有的其他财产作为低押物(质物),或者由第三人为贷款提供连带保证责任,向银行申请个人住房贷款。
住房公积金贷款:是指运用住房公积金,委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人发放的贷款,并由借款人或第三人提供符合住房公积金中心要求的担保。
土地使用权划拨(行政划拨用地):是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
按揭贷款:是指购房者以所预购房屋作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中所规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定利率收取利息。
土地使用权出让:是指以拍卖、招标、挂牌、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
房产证:包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明永恒所有权归属的书面凭证。
土地证:是由土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。主要有三种:1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册,核发集体土地所有权证,确认所有权。2、集体土地建设用地使用证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册,核发集体土地建设使用权证,确认建设用地使用权。3、国有土地使用权证,确认建设单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册,核发国有土地使用权证,确认国有土地使用权。
物业管理:是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务,创造安全方便的居住和工作环境,提高物业的使用价值和经济价值。
现房:所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产权证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
准现房:是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
房屋产权:房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是对房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
日照间距:指前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距系数:根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
建筑间距系数:指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。
建筑的长高比:指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
建筑密度:建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
容积率:是指规划地块内的总建筑面积与总用地面积的比率。
绿化率:是规划地块内的绿化总面积与建设用地总面积的比率。
套型:是指按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
套内使用面积:是指套内各功能空间使用面积之和。
套内建筑面积:是指该套房屋外墙外边线围合面积。
售房建筑面积:是指套内建筑面积与公摊面积之和。
标准层使用面积系数:是指标准层使用面积除以标准层建筑面积。
公用建筑面积:不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积。
层高:是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
净高:是指层高减去楼板高度的净剩值。
公用建筑面积分摊系数:将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。
实用率:是指套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共用建筑面积。
招标投标:是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设项目有发包与承包,以及服务项目的采购与提供时,所采用的一种设定购买标的交易方式。
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